투자 미리 보기

  • 모집금액

    4,790만원

  • 현재까지 모집금액

    4,790만원

  • 연수익률

    20%

  • 대출기간

    3개월

  • 상환방식

    원금만기일시상환

최소 투자 금액 10만원, 투자단위 10만원 입니다.

투자예상스케쥴

  • 상환일자(회차)

  • 투자원금

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  • 수수료

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  • 상환금액

테이블2
회차 투자원금 투자수익 수수료 세금 상환금액

미리보기 주의사항 세금 : 세법에 의거하여 이자소득에 대해 25%(이자소득세) + 2.5%(주민세) = 총 27.5% 의 세금을 납부합니다.
수수료 : 해당 투자건에 매월 투자금원금 0% 수취 (단, 최대 1% 수취)
투자예상수익표는 참고사항이며 실제 수익금과는 편차가 있으니, 정확한 수익금액은 아래 계산법을 통해 확인 하시길 권해드립니다.
투자수익계산법 : (투자금액 × 수익률) × (이자일수 ÷ 365)

[138호] 인천 남구 학익동 상가주택 준공 자금 2차

2018년 02월 07일(수) 오후 3시

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  • 100%
  • 진행

연수익률 20%

대출기간 3개월

  • 목표금액

    4,790 만원

  • 모집금액

    4,790만원

  • 최소 투자금액

    10 만원

  • 헤라등급

    A2등급

  • 투자자

    18

펀딩종료

투자 사전예약 시스템

본 투자상품은 투자오픈일 이전에 “투자 사전예약 시스템”을 통해 투자하실 수 있습니다.
헤라펀딩의 “투자 사전예약 시스템”은 상품정보 사전공개 및 투자 시 시간적 편의를 제공하기 위해 마련된 시스템 입니다.
* 투자 사전예약은 본 투자상품의 전체 모집금액의 80%까지만 진행되며, 조기에 마감될 수 있습니다.

테이블1
사전예약 상태 투자 사전예약 마감
사전예약 마감일
마감되었습니다.
* 마감일 이후에는 사전예약 하실수 없습니다.

투자시, 상품의 상세정보 및 주의사항을 면밀히 검토하신 후 투자결정을 하시기바랍니다.

투자요약

헤라리워드 혜택1 : 투자금액 100만원 이상, 금액별 최대 2.5% 상품권 지급
※ 13,000원, 27,000원 등의 경우 올림 처리하여 지급 (13,000원 → 15,000원 / 27,000원 → 30,000원)

100~499만원 500만원 이상
2.0% 상품권 2.5% 상품권

헤라리워드 혜택2 : 플랫폼 수수료 면제

※ 리워드는 대출 실행 후 7일 이내로 지급해 드립니다.

투자상품

인천 학익동 상가주택 준공 자금 2차

모집금액

총 5070만원
(총 2억원 중 1.493억원 모집)

연수익률

연 20%

투자기간

3개월

상환방식

원금만기일시상환

상환재원

준공완료 후 금융권 대환대출

자금용도

준공자금

리워드

리워드 2가지

특이사항

조사 결과 주변 토지 시세 수준은 ㎡당 약 218만원 ~ 347만원 사이 형성되어 있으며 토지의 위치 및 모양, 주변 환경 등 기타 모든 여건을 종합적으로 고려할 경우 본건의 적정 가격은 보수적으로 약 11.47억원(㎡ 218만원) 수준입니다.
본건의 건물 규모는 지상 1층 근린생활시설 및 2~4층 다가구주택 8가구의 건물이며 임대 사업을 위한 목적으로 신축 중입니다.
건축주가 제시한 준공 후 예상 시세 가격은 약 22억원 이나, 헤라펀딩에서 주변 감정 전례 및 실거래 신고가 사례를 토대로 판단한바 헤라 예상 담보 가격은 보수적으로 약 20억원 입니다.

결과도출

주변 토지가격 시세수준 : 약 218만원/㎡ ~ 347만원/㎡
(평당 약 719만원 ~ 1,145만원)
본건 헤라 예상 시세가격(토지, 건물) : 약 20억원
자기자본 금액(에쿼티) : 약 4.2억원

개요 단가/㎡ 매입금액
대지면적 525.93㎡
(159.09평)
약 218만원/㎡
(721만원/평)
약 114,700만원
연면적
(건축비)
482.04㎡
(145.82평)
약 125만원
(413만원/평)
약 60,300만원
토지시세 + 건축비(원가) 약 175,000만원
준공 후 예상 대출 금액(보수적금액) 최소 120,000만원
금융비 및 세금 등 6,300만원
부대비용 3,800만원
사업수익(건축주 예상 시세가격 기준) 34,900만원
구분 산정금액
기존대출금 (남인천 농협) 82,000만원
(채권최고액 10.54억원)
㈜헤라핀테크 대출요청금액 20,000만원
대출원금 합계 102,000만원
건축주측 예상시세 / 헤라 예상담보 약 22억원 / 약 20억원
LTV
(대출금합계 ÷ 헤라예상담보가격 X 100)
약 51%

상환계획

준공 후 금융권 예상 대출액은 최소 약 12억원 이상 가능할 것으로 판단됩니다.
또한, 2순위 근저당권설정으로 ㈜헤라핀테크 대출 원금 2억원은 금융권 대환 대출로 변제하기로 하였으며, 준공 일정 따라 조기 상환될 수 있습니다.
본 토지는 1순위 남인천농업협동조합 대출 원금 8.2억원이 있으며 ㈜헤라핀테크는 2순위 근저당권을 설정합니다.

건축개요

소 재 지 : 인천광역시 남구 학익동 269-1 외 4필지

용 도 : 단독주택(다가구주택8가구,
제2종 근린생활시설 일반음식점)

대지면적 : 총 525.93㎡ (159.09평)

연 면 적 : 총 482.04㎡ (145.82평)

층 수 : 지상1층 ~ 지상4층

탁월한입지조건

본건은 문학 IC로부터 직선거리 약 1km 떨어진 준주거지역에 위치하고 있으며 차량 이동 시간으로 약 8분대 고속도로(영동고속도로)진입이 가능하고 이를 통해 제2경인 고속도로 및 영동고속도로 진입 용이하여 지리적 교통에 있어서는 양호한 위치에 있습니다.

수익형 부동산으로써 양호한 점은 인하대학교, 인하공업전문대학, 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 원룸 수요가 많은 지역에 위치하고 있습니다.

주변 사례 보고서

주변 토지 감정 전례

구분 소재지 면적(㎡) 금액 단가(㎡) 평가시점
전례 학익동 260-** 68 235,960,000 3,470,000 17.08
전례 학익동 288-* 175 381,500,000 2,180,000 17.04
전례 학익동 295-* 876 2,522,880,000 2,880,000 17.06

주변 상가 및 다가구 임대 시세 현황

구분 소재지 계약 / 전용(㎡) 금액
일반상가 1 / 4층 학익동 2-** 106 / 99 3000 / 130
다가구 (신축원룸) 3 / 3층 학익동 312-* 35.20 / 23.14 500 / 45
다가구 (구축원룸) 1 / 3층 학익동 291-* 45 / 33 300 / 34

헤라 심사본부 의견


김재용 이사 의견

해당 부동산은 인천광역시 남구청장으로 부터 단독주택(다가구주택 8가구, 제2종 근린생활시설 일반음식점)을 신축하기 위해 건축허가 승인을 득하였습니다.

2018년 01월 30일 현장 확인한바 공정률 약 95%의 정도이며 준공을 위한 나머지 잔여 공사 및 필증 교부 공사대금 결제만 남은 상태입니다.

소유자 가족 사업으로 신축을 진행하며 금융권 대환 대출로 상환예정인 상품입니다.

건축행위에 특별한 제약사항이 없으므로 전체 펀딩 기간 3개월이면 상환이 가능할 것으로 판단되어집니다.

대출금 집행 시 2순위 근저당권 설정 및 소유권이전청구권가등기 서류 징구하여 법무사에 위임 보관합니다.

현재 건축 계획상 공정률로 보아 ㈜헤라핀테크의 대출약정금액으로 준공까지 별다른 문제가 없을 것으로 판단되어지는 우수한 상품입니다.

공사비 총액은 토지비(약 11.47억원) + 건물공사비(약 6.03억원)에 대한 원가는 약 17.5억원 수준입니다.

다가구 및 근린생활시설을 신축하며, 헤라 예상 담보가격은 약 20억원 수준입니다.

㈜헤라핀테크 대출 요청금액은 2억원 이며, 총 대출 금액은 1순위 남인천 농업협동조합 대출원금 8.2억원 + ㈜헤라핀테크 대출원금 2억원 총합계 10.2억원 (A) 입니다.

건축주 예상 시세 가격은 22억원 이나 헤라 보수적 예상 담보 금액은 약 20억원 (B)이므로 헤라 예상 담보 가격 대비 LTV(A÷B)는 약 51% 수준입니다.


본 심사 보고서는 본 사업에 대한 대출 의사 결정에 관련하여 참고자료(인, 허가 관련 서류 일체 및 기타 부동산 관련 서류 등)를 검토하고, 현장조사 등을 진행한 결과로 작성되었으며, 본 사업의 대출 진행에 필요한 자료이며, 본 심사 보고서의 내용으로 본 사업의 사업성 보장이나 보증을 위한 목적이 아님을 알려드립니다.

본 심사보고서의 내용은 ㈜헤라핀테크의 소유이므로 다른 제3자에게 배포 또는 인용하여서는 안 되며, 심사과정에 신뢰할 수 있는 공정성을 다해 객관적으로 심사를 진행하였으나, 정확성 등의 사항은 투자자가 직접 확인 검토하셔야 합니다.

본 보고서상의 정보에 따른 손실에 대해서는 당사는 책임지지 않습니다.

투자자 보호방법

인천광역시 남구 학익동에 소재하는 본 사업지는 2018년 01월 30일 현장 조사를 실시하였습니다.

준공 후 헤라 예상 담보 금액은 약 20억 원이며 준공자금 요청 금액은 총 2억원으로 소유권이전청구권가등기 서류 징구와 2순위 근저당권을 대출집행과 동시에 설정하는 상품입니다.

총부채 금액은 약 10.2억원 이며, LTV는 약 51% 수준으로 가족 임대사업을 위해 신축하는 건입니다.

금융권에서 준공 후 대환 대출로 상환이 가능하며, ㈜헤라핀테크에서 발생한 대출금을 상환하기에 충분하므로 상환재원이 분명한 상품입니다.

2순위 근저당설정을 비롯하여 소유권이전청구권가등기 서류 징구, 시공사 책임준공각서, 유치권포기각서, 시공사 연대보증, 건축주 금전소비대차공증, 건축주 시공포기각서, 건축주 명의변경 동의서 등을 징구합니다.

헤라만의 안전프로세스 10

저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.
헤라펀딩에서는 채권을 보존하기 위하여 대출금의 130%에 해당하는금액을 등기 사항전부증명서에 설정을 진행하며 이는 대출금 변제일에 상환이 안될시 소송등의 비용발생 연체이자등을 충당하기 위하여 입니다.
근저당의 순위는 등기사항전부 증명서에 설정된 빠른 날짜를 기준으로 하며 추후 경매 진행등의 사유가 발생시 순위되로 변제가 이루어집니다. 1순위라 전액 변제가 가능하고 후순위라 변제가 불가능 하다기 보다는 상품의 내용에 따라 후순위도 전액변제가 가능할 수도 있습니다.

연대보증은 채권자의 권리를 강화하기 위하여 설정합니다 채무자의 채권 부실이 발생 시 연대 보증인에게도 채무를 변제 요청하기 위하여 준비합니다.
일반적으로 시공사 대표 또는 시행사 대표가 연대보증인으로 들어가는 경우가 있습니다.
헤라 펀딩에서는 금전소비대차 공증 진행시 연대보증인도 같이 공증을 진행하기 때문에 채권부실이 발생시 채무자 와 연대보증인 에게 소송을 구하지 않고 즉각적인 채권추심을 진행할 수 있습니다.

대부업 계약 및 근저당 설정과 동시에 채무불이행시 즉각적인 법 집행을 위하여 금전소비대차 공증을 진행합니다.
근저당 설정으로는 채무불이행시 법원에 소송 등의 장시간시간이 필요하며을 이를 단축 시키고자 계약 당시 공증을 진행하며 이는 법원 판결없이 경매 및 강제집행이 가능한 방법입니다.
채무 불이행시 즉각적인 집행으로 채권을 회수하기 위한 방법입니다.
헤라펀딩에서는 채무자와 연대보증인을 동시에 금전소비 대차 공증을 진행하며 이는 채무자의 변제능력이 없을 시 연대보증인에게 채권을 청구를하기 위함입니다.

건축주 명의 변경 시 기존 공사 업체의 공사방해를 사전에 방지하기 위하여 건축주와 시공사의 포기 각서를 사전에 징구합니다.

헤라펀딩에서는 건축주(시공사)의 방만등의 사유로 공사 진행이 어렵다고 판단될 시 즉각적인 대출금 회수를 요청하며 이에 불응할시 현장을 인수하여 공사를 마무리 하여 대출 또는 분양등의 행위를 하여 대출금 회수를 위하여 받아두는 서류입니다.

대출금 미 지급시 경매를 통해 대출금 회수를 위해 토지 및 건축물의 경매에 동의한다는 서류를 사전에 징구합니다.

헤라펀딩에서는 금전소비대차 공증을 진행하여 두기 때문에 경매를 구하는 소송을 하지 않고 즉각적인 경매진행을 통하여 대출금 회수를 진행합니다.

건축주 명의변경서는 혹시 발생할지 모르는 채무불이행시 건축주를 헤라펀딩으로 변경하여 공사를 마무리하여 대환대출 또는 분양수익금으로 대출금을 변제하기 위한 방법입니다. 건축주 명의변경서와 인감을 첨부하여 언제든지 건축주 명의변경 신청을 할 수 있도록 계약 시 서류를 징구합니다.

대출자가 대출자금의 사용용도를 계약 당시의 필요 용도 건축공사비용에만 사용한다는 확약서이며 이를 어길 시 기한의 이익이 상실 즉시 대출자금을 회수한다는 각서를 징구합니다.

헤라펀딩에서는 채무자의신용도변경 사업자 변경등의 사유도 서면보고를 하도록 하였으며 추가대출등의 사유발생시에도 서면 승인 없이는 진행할 수 없도록 하였습니다. 이는 헤라펀딩 자금이외의 추가적인 대출진행등을 방지 하기 위함이며 수시로 등기사항전부증명서를 발급하여 변동사항에 대한 확인을 진행하고있습니다.

건축주와 시공사를 동시에 징구하며 건축주 및 시공사의 책임준공을 확약하는 서류입니다.

헤라 펀딩에서는 PF의 특성상 준공을 필하여야 대출금 상환이 가능하기 때문에 건축주, 시공사 모두에게 책임을 지고 준공을 필하도록 책임준공이행각서를 징구합니다.

혹시 발생할 수 있는 채무불이행시 미준공 건물에 또는 준공건물에 경매를 진행 시 공사업체 또는 하청업체의 공사비 채권으로 유치권을 주장할 수 있는 상황을 미연에 방지하기 위한 방법입니다. 유치권 설정 시 경매 유찰 등의 채권 회수에 문제가 발생할수있으며 이를 사전에 예방하기 위해 시공사 책임 하에 유치권 포기 각서를 징구하며 시공사는 하청업체에 통지하여 유치권을 사전에 방지하는 서류입니다.

헤라펀딩 에서는 채권 보존을 확실히 하기 위하여 소유권이전 가등기를 진행합니다.
소유권이전 가등기란 매매를 원인으로 가등기를 하였기 때문에 본등기를 진행하면 즉시 헤라펀딩으로 소유권이 이전되며 헤라 펀딩에서는 소유권이전 후 매매등의 방법으로 대출금 회수를 진행할 수 있습니다.
근저당설정등의 채권 확보 보다 더욱 강력한 효력이며 채무자의 채무불이행시 헤라펀딩에서는 본등기를 진행하여 채권을 회수 합니다.

헤라만의 상환 시나리오

헤라펀딩은 대출 계약 시 원활한 자금 집행과 공사가 가능하도록 ⑦자금사용이행각서를 작성하며, 연체가 발생할 경우 현장 상황에 따라 적합한 대응 시나리오를 선택하여 진행합니다.
※ 투자자는 연체일로 부터 원금 상환 일까지 연체이자(24% 이내)를 취득하게 됩니다.
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STEP 1. 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기(소유권 이전) < 약 15~20일 소요 >

연체 발생 시 ③금전소비대차공증, ⑩소유권이전 가등기를 실행하여 헤라펀딩대부중개 앞으로 소유권을 이전합니다.
소유권 이전 시 ⑥건축주 명의변경 동의서를 통해 건축주 명의 변경을 동시에 진행 합니다.


STEP 2. 현장 점검 약 < 10일~20일 소요 >

⑨유치권 포기 각서, ④공사포기각서로 기존 현장의 이해관계자들(현장소장, 하청업체 등)과 기존 공사내역 등을 정리하고, 앞으로 준공에 필요한 공정을 확인합니다.


STEP 3. 시공사 컨텍 및 공사준비 < 약 5일~20일 소요 >

헤라와 협약된 시공사들 중 현장에 적합한 시공사를 선정하여 공사 준비를 시작합니다.


STEP 4. 공사 시작 및 준공 < 약 4개월, 준공율 70% 이상 현장의 경우 >

헤라와 협약된 시공사들 중 현장에 적합한 시공사를 컨텍하여 공사 준비를 시작합니다.


▶ 이후에는 준공 후 원금 상환 시나리오에 따라 원금 상환이 진행됩니다.


STEP 1. 강제 경매신청 < 약 2 ~ 3개월 소요 >

①근저당권, ③금전소비대차공증⑤토지 및 건축물의 일괄경매 동의서에 의해 토지와 건물을 일괄하여 법원에 강제경매를 신청합니다.


STEP 2. 입찰 실시 < 약 4 ~ 6개월 소요 >

헤라 안전 프로세스 중③금전소비대차공증으로 별도의 판결 없이 신속한 경매 진행이 가능하여 절차상 약 6~10개월 소요되는 기간을 1~2개월 단축할 수 있습니다. 이와 함께, ⑨유치권 포기각서 제출하여 시공 관련 이해관계자의 유치권 신고를 차단하여 유치권으로 인한 유찰을 사전에 예방합니다.


STEP 3. 낙찰 ~ 매각대금 배당 < 약 2개월 소요 >

낙찰자가 입찰대금을 모두 납부하면 채권자 권리 순위에 따라 매각대금을 배당하며, 경매절차는 종료됩니다. 미지급되는 잔금 발생 시 ②연대보증서를 통해 연대 보증인에게 청구를 진행합니다.


▶ 1차에 낙찰되었을 경우를 가정한 시나리오이며, 유찰될 경우 기간이 추가 소요될 수 있습니다.
▶ 유찰 또는 낙찰자의 입찰금액, 배당순위에 따라 배당이 되기 때문에 투자자는 원금 손실이 발생될 수 있습니다.


방법 1. 금융권 대환대출을 통한 원금 상환

⑧책임준공이행각서를 통해 준공이 완료된 시점에 금융권에 대환대출을 신청합니다. 그중 대출 조건이 좋은 곳을 선택하여 대출을 받아 투자자의 투자 원금을 상환합니다.


방법 2. 분양을 통한 원금 상환

헤라펀딩 자체 분양 전문팀이 직접 분양을 진행합니다. 기존 분양회사와는 다른 차별화된 분양시스템으로 수분양자는 합리적인 분양가격으로 분양을 받으며, 분양자는 분양 경쟁력을 확보하여 보다 빠르게 투자자의 투자 원금을 상환할 수 있습니다.


방법 3. 매매 및 임대(전세)를 통한 원금 상환

상기 시나리오에서 모든 원금이 회수되지 않는다면, 매매 또는 임대(전세)를 통해 부족한 원금을 회수합니다.


방법 4. 연대보증인의 재산 채권 추심

상기 시나리오에서 모든 원금이 회수되지 않는다면, ②연대보증서에 의해 연대보증인의 재산에 대해 채권 추심을 진행합니다.


▶  헤라펀딩 모든 투자상품에 공통된 내용이며, 위험 발생 시 가장 적절한 조치를 합니다.

신용·부채정보

NICE 신용정보

신용등급

5

  • 신용점수

    765점

  • 예측부도율

    1.40%

  • 연령대

    40대

  • 성별

    남성

  • 연체건수

    0건

부채정보

총 부채 금액

19,612만원

  • 담보

    0만원

  • 은행

    4,682만원

  • 카드론

    0만원

  • 보증

    0만원

  • 현금서비스

    0만원

  • P2P대출

    14,930만원

헤라펀딩 담보 평가 등급

A2

  • A

    A1 A2 A3 A4 A5

    세모04

    15 14 13 12 11

  • B

    B1 B2 B3 B4 B5

    세모03

    10 9 8 7 6

  • C

    C1 C2 C3 C4 C5

    세모02

    5 4 3 2 1

대출자의 담보비율을 기준으로 예상낙찰가율, 채무자 신용등급, 채무현황, 연체현황, 사업성 검토 등을 다각화하여 산출하였음.
  • 항목

    설명

    지수

  • 안정성

    LTV(담보인정비율)

    4등급

  • 시장성

    부동산수익률

    5등급

  • 환금성

    투자기간

    5등급

  • 합계

    0A2

투자예상수익

  • 투자금액

  • 투자수익
    (1개월)

  • 원천징수
    (1개월)

  • 투자중개
    수수료

  • 실투자수익
    (1개월)

  • 총투자수익
    (3개월)

투자예상수익
투자금액 투자수익 원천징수 투자중개수수료 실투자수익 총투자수익
(3개월)

※ 해당 투자예상수익표는 참고사항이며 실제 수익금과는 편차가 있으니, 정확한 수익금액은 아래 제공되는 계산법을 통해 확인 하시길 권해드립니다.
※ 투자수익계산법 : (투자금액 × 수익률) × (이자일수 ÷ 365)

운영방법 및 주의사항

2018년 02월 07일부터 펀딩을 시작합니다. (대출실행은 펀딩 완료 후 영업일 기준 3일 이내 진행하며, 물건에 따라 대출 실행 기간의 차이가 발생할 수 있습니다.)

고객님의 펀딩 자금은 대출이 실행되면 2순위 근저당설정을 비롯하여 시공사 책임준공각서, 유치권포기각서, 시공사 연대보증, 소유권이전청구권가등기 서류 징구, 건축주 금전소비대차 공증, 건축주 시공포기각서, 건축주 명의변경동의서 등을 징구합니다.

투자자는 투자기간 동안 매월 이자를 지급받게 되며 투자 원금은 만기에 일시 상환됩니다. (영업일 기준 3일이내)

투자 시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 발생하는 수익은 비영업 대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다(소득세법 제16조 제1항 제11),또한 주민세가 2.5%추가되어 총 27.5%의 세금으로 원천징수 합니다.

본 투자 상품의 이자는 수익금중 ㈜헤라대부중개에서 납세를 대납하며, 이자를 투자자의 가상계좌로 입금해 드립니다.

원활한 지급을 위해 대출자로부터 원리금을 상환 받은 후 영업일 기준 3일이내 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

온라인을 통한 금융투자상품의 투자는 회사의 권유 없이 회원님은 독자적인 판단에 의해 이루어집니다.

부동산 투자 자금의 특성상 상환예정일이 변경 또는 중도 상환 될 수 있습니다.

만기 시 채무자의 상환에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권 추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행 시 경, 공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 손실이 발생될 수 있습니다.

당사는 원금 및 수익률을 보장하지 않으므로 투자 시 신중한 결정을 하셔야 하며 원금 및 이자에 대한 신중한 검토 후 투자를 진행 하시기 바랍니다.

본 심사평가 조사서는 2018년 02월 06일 작성하였습니다.

주식회사 헤라핀테크 심사본부

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