투자 미리 보기

  • 모집금액

    1,130만원

  • 현재까지 모집금액

    1,130만원

  • 연수익률

    20%

  • 대출기간

    2개월

  • 상환방식

    원금만기일시상환

최소 투자 금액 10만원, 투자단위 10만원 입니다.

투자예상스케쥴

  • 상환일자(회차)

  • 투자원금

  • 투자수익

  • 수수료

  • 세금

  • 상환금액

테이블2
회차 투자원금 투자수익 수수료 세금 상환금액

미리보기 주의사항 세금 : 세법에 의거하여 이자소득에 대해 25%(이자소득세) + 2.5%(주민세) = 총 27.5% 의 세금을 납부합니다.
수수료 : 해당 투자건에 매월 투자금원금 0% 수취 (단, 최대 1% 수취)
투자예상수익표는 참고사항이며 실제 수익금과는 편차가 있으니, 정확한 수익금액은 아래 계산법을 통해 확인 하시길 권해드립니다.
투자수익계산법 : (투자금액 × 수익률) × (이자일수 ÷ 365)

[141호] 제주 소길리 공동주택 신축자금 21차

2018년 02월 13일(화) 오후 3시

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  • 100%
  • 진행

연수익률 20%

대출기간 2개월

  • 목표금액

    1,130 만원

  • 모집금액

    1,130만원

  • 최소 투자금액

    10 만원

  • 헤라등급

    A4등급

  • 투자자

    13

펀딩종료

투자 사전예약 시스템

본 투자상품은 투자오픈일 이전에 “투자 사전예약 시스템”을 통해 투자하실 수 있습니다.
헤라펀딩의 “투자 사전예약 시스템”은 상품정보 사전공개 및 투자 시 시간적 편의를 제공하기 위해 마련된 시스템 입니다.
* 투자 사전예약은 본 투자상품의 전체 모집금액의 80%까지만 진행되며, 조기에 마감될 수 있습니다.

테이블1
사전예약 상태 투자 사전예약 마감
사전예약 마감일
마감되었습니다.
* 마감일 이후에는 사전예약 하실수 없습니다.

투자시, 상품의 상세정보 및 주의사항을 면밀히 검토하신 후 투자결정을 하시기바랍니다.

투자요약

헤라리워드 혜택1 : 투자금액 100만원 이상, 금액별 최대 2.5% 상품권 지급
※ 13,000원, 27,000원 등의 경우 올림 처리하여 지급 (13,000원 → 15,000원 / 27,000원 → 30,000원)

100~499만원 500만원 이상
2.0% 상품권 2.5% 상품권

헤라리워드 혜택2 : 플랫폼 수수료 면제

※ 리워드는 대출 실행 후 7일 이내로 지급해 드립니다.

투자상품

제주 애월읍 소길리 공동주택 신축자금

모집금액

4,270만원
(총 19억원 중 15.573억원 완료)

연수익률

연 20%

투자기간

2개월

상환방식

원금만기일시상환

상환재원

준공완료 후 금융권 대출 또는 분양상환

자금용도

공동주택 신축자금

리워드

리워드 2가지

특이사항

조사 결과 토지의 적정시세 수준은 ㎡당 30만원, 약 6.8억원 수준입니다.
본건 공동주택 단지규모는 지상1층 ~ 지상3층 공동주택(다세대) 총 3개 동(18세대)과 관리동(근생 및 다가구) 1개 동입니다.
건축주가 제시한 분양 총 금액은 약 60.04억원이나, ㈜헤라핀테크에서 주변 실거래가를 토대로 보수적으로 판단한 총 분양가격은 약 57.12억원 입니다.

결과도출

토지가격 시세수준 : 약 30만원/㎡ (약 99만원/평)
본건 적정시세(토지) : 약 6.8억원
본건 적정분양가(건물) : 약 57.12억원
자기자본 금액(에쿼티) : 약 7억원

개요 단가/㎡ 매입금액
대지면적 2,265㎡
(685.16평)
약 30만원/㎡
(99만원/평)
약 68,000만원
연면적
(건축비)
1597.89㎡
(483.36평)
약 165만원
(545만원/평)
약 263,700만원
토지시세 + 건축비(원가) 약 331,700만원
준공완료 후 예상 대출 금액(보수적금액) 최소 약 221,500만원
금융비 및 세금 등 84,000만원
부대비용 72,000만원
사업수익 83,500만원
구분 산정금액
기존대출금 (제주중앙신협) 30,000만원
헤라펀딩 대출요청금액 190,000만원
대출금 합계 220,000만원
건축주분양가격 / 헤라 예상분양가격 600,400만원 / 571,200만원
LTV
(대출금합계 ÷ 예상분양가격 X 100)
약 38.5%

상환계획

준공 후 금융권 예상 대출액은 최소 약 22.15억원 이상 가능할 것으로 판단됩니다.
2순위 근저당권설정으로 ㈜헤라핀테크 대출금 19억원은 준공 후 변제하기로 하였으며, 선 분양이 가능함에 따라 조기 상환될 수 있습니다.
총 1필지를 제주중앙신협 8.2억원 대출 받았으나, ㈜헤라핀테크 대출시 1순위 8.2억원 중 5.2억원은 변제하는 조건이며, 2순위 근저당권을 설정합니다.

건축개요

소 재 지 : 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 842-1

주 용 도 : 공동주택 (다세대주택)

분양세대 : 총 3개동(18세대)

대지면적 : 총 2,265㎡ (685.16평)

연 면 적 : 총 1,597.89㎡ (483.36평)

층 수 : 각 지상1층 ~ 지상3층

탁월한입지조건

제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리에 소재하고 있으며, 제주공항에서 남서쪽으로 약 17.1km(차량 35분 거리)에 있습니다.

사업지 주변은 단독주택 및 농가시설이 혼재하며, 본건 반경 3km 내에 파파월드, 테디베어 박물관, 렛츠런파크 등의 관광시설이 있으며, 교육시설(제주외국어고등학교)이 직선거리 약 4.23km에 위치하고있어 주거환경은 다소 양호한 편입니다.

주변 사례 보고서

토지 사례

구분 소재지 면적(㎡) 금액(원) 단가(원/㎡) 거래일
사례 소길리 84-* (임) 248 95,550,000 385,000 17.03
사례 소길리 656-* (임) 324 99,000,000 305,000 16.08
사례 소길리 571-* (대) 283 144,500,000 510,000 16.10

건물 사례

구분 소재지 면적(㎡) 금액(원) 전용면적단가(원/㎡) 거래일
사례 광령리 129-*
(30*호)
60.36 194,600,000 3,200,000 16.09
사례 유수암리 892-*
(102동 10*호)
36.95 145,000,000 3,900,000 17.06
사례 유수암리 892-*
(101동 10*호)
36.95 145,000,000 3,900,000 17.06

상품분석 및 현장방문 후기




투자자가 직접 방문하여 작성한 방문 후기 및 상품 분석을 확인하실 수 있습니다.

[현장답사] 2018-01-30
118호 제주 소길리 공동주택 신축자금
문제없어 보기
[상품분석] 2018-01-16
제주 애월읍 소길리 신축자금
소중이 보기
[상품분석] 2018-01-14
120호 제주 소길리 공동주택 신축자금 16차
쇼팽 보기
[상품분석] 2018-01-10
113호 제주 소길리 공동주택 신축자금 13차
쇼팽 보기
[상품분석] 2018-01-08
113호 제주 소길리 공동주택 신축자금 13차
챈슬러 보기

헤라 심사본부 의견


김재용 이사 의견

소길리 현장은 01월 23일 확인결과 외부 배관 매립 및 내부 마감 공사 진행 중이었으며, 샘플하우스가 완공되어 분양 중에 있었습니다.

펀딩금액은 준공 시 필요한 필증 비용 및 잔여 공사 자금으로 사용될 예정입니다.

김대원 감사 의견

공사비 총액은 건물공사비(약 26.37억원)+토지비용(6.8억원)에 대한 원가는 약 33.17억원 수준입니다.

다세대주택 3개동(18세대)을 신축하며, 예상 분양가는 약 57.12억원 수준입니다.

㈜헤라핀테크 대출요청금액 19억원이며, 총 대출금액은 22억원(A), 분양금액 57.12억원(B)이며, 분양가 대비 LTV(A÷B)*100는 약 38.5% 수준입니다.


본 심사 보고서는 본 사업에 대한 대출 의사 결정에 관련하여 참고자료(인, 허가 관련 서류 일체 및 기타 부동산 관련 서류 등)를 검토하고, 현장조사 등을 진행한 결과로 작성되었으며, 본 사업의 대출 진행에 필요한 자료이며, 본 심사 보고서의 내용으로 본 사업의 사업성 보장이나 보증을 위한 목적이 아님을 알려드립니다.

본 심사보고서의 내용은 ㈜헤라핀테크의 소유이므로 다른 제3자에게 배포 또는 인용하여서는 안 되며, 심사과정에 신뢰할 수 있는 공정성을 다해 객관적으로 심사를 진행하였으나, 정확성 등의 사항은 투자자가 직접 확인 검토하셔야 합니다.

본 보고서상의 정보에 따른 손실에 대해서는 당사는 책임지지 않습니다.

투자자 보호방법

제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리에 소재하는 본 사업지는 2018년 01월 23일 현장 조사를 하였습니다.

2016년 08월 04일 제주시장으로부터 다세대주택을 신축하기 위해 건축허가 승인을 득하였습니다.

준공 후 헤라펀딩 예상분양 금액은 약 57.12억원입니다.

㈜헤라핀테크에 요청한 건축자금은 총 19억원이며, 1순위 소유권 이전서류와 2순위 근저당권이 설정되는 상품입니다.

총 부채 금액은 약 22억원이며, LTV는 약 38.5% 수준입니다.

선분양 및 준공 후 금융권에서 대환 대출이 가능하며, ㈜헤라핀테크에서 발생한 대출금을 상환하기에 충분하므로 상환재원이 분명한 상품입니다.

소유권이전 가등기 서류 징구, 2순위 근저당설정을 비롯하여 시공사 책임준공각서, 유치권포기각서, 시공사 연대보증, 건축주 금전소비대차 공증, 건축주 시공포기각서, 건축주 명의변경 동의서 등을 징구합니다.

증빙서류

헤라만의 안전프로세스 10

저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.
헤라펀딩에서는 채권을 보존하기 위하여 대출금의 130%에 해당하는금액을 등기 사항전부증명서에 설정을 진행하며 이는 대출금 변제일에 상환이 안될시 소송등의 비용발생 연체이자등을 충당하기 위하여 입니다.
근저당의 순위는 등기사항전부 증명서에 설정된 빠른 날짜를 기준으로 하며 추후 경매 진행등의 사유가 발생시 순위되로 변제가 이루어집니다. 1순위라 전액 변제가 가능하고 후순위라 변제가 불가능 하다기 보다는 상품의 내용에 따라 후순위도 전액변제가 가능할 수도 있습니다.

연대보증은 채권자의 권리를 강화하기 위하여 설정합니다 채무자의 채권 부실이 발생 시 연대 보증인에게도 채무를 변제 요청하기 위하여 준비합니다.
일반적으로 시공사 대표 또는 시행사 대표가 연대보증인으로 들어가는 경우가 있습니다.
헤라 펀딩에서는 금전소비대차 공증 진행시 연대보증인도 같이 공증을 진행하기 때문에 채권부실이 발생시 채무자 와 연대보증인 에게 소송을 구하지 않고 즉각적인 채권추심을 진행할 수 있습니다.

대부업 계약 및 근저당 설정과 동시에 채무불이행시 즉각적인 법 집행을 위하여 금전소비대차 공증을 진행합니다.
근저당 설정으로는 채무불이행시 법원에 소송 등의 장시간시간이 필요하며을 이를 단축 시키고자 계약 당시 공증을 진행하며 이는 법원 판결없이 경매 및 강제집행이 가능한 방법입니다.
채무 불이행시 즉각적인 집행으로 채권을 회수하기 위한 방법입니다.
헤라펀딩에서는 채무자와 연대보증인을 동시에 금전소비 대차 공증을 진행하며 이는 채무자의 변제능력이 없을 시 연대보증인에게 채권을 청구를하기 위함입니다.

건축주 명의 변경 시 기존 공사 업체의 공사방해를 사전에 방지하기 위하여 건축주와 시공사의 포기 각서를 사전에 징구합니다.

헤라펀딩에서는 건축주(시공사)의 방만등의 사유로 공사 진행이 어렵다고 판단될 시 즉각적인 대출금 회수를 요청하며 이에 불응할시 현장을 인수하여 공사를 마무리 하여 대출 또는 분양등의 행위를 하여 대출금 회수를 위하여 받아두는 서류입니다.

대출금 미 지급시 경매를 통해 대출금 회수를 위해 토지 및 건축물의 경매에 동의한다는 서류를 사전에 징구합니다.

헤라펀딩에서는 금전소비대차 공증을 진행하여 두기 때문에 경매를 구하는 소송을 하지 않고 즉각적인 경매진행을 통하여 대출금 회수를 진행합니다.

건축주 명의변경서는 혹시 발생할지 모르는 채무불이행시 건축주를 헤라펀딩으로 변경하여 공사를 마무리하여 대환대출 또는 분양수익금으로 대출금을 변제하기 위한 방법입니다. 건축주 명의변경서와 인감을 첨부하여 언제든지 건축주 명의변경 신청을 할 수 있도록 계약 시 서류를 징구합니다.

대출자가 대출자금의 사용용도를 계약 당시의 필요 용도 건축공사비용에만 사용한다는 확약서이며 이를 어길 시 기한의 이익이 상실 즉시 대출자금을 회수한다는 각서를 징구합니다.

헤라펀딩에서는 채무자의신용도변경 사업자 변경등의 사유도 서면보고를 하도록 하였으며 추가대출등의 사유발생시에도 서면 승인 없이는 진행할 수 없도록 하였습니다. 이는 헤라펀딩 자금이외의 추가적인 대출진행등을 방지 하기 위함이며 수시로 등기사항전부증명서를 발급하여 변동사항에 대한 확인을 진행하고있습니다.

건축주와 시공사를 동시에 징구하며 건축주 및 시공사의 책임준공을 확약하는 서류입니다.

헤라 펀딩에서는 PF의 특성상 준공을 필하여야 대출금 상환이 가능하기 때문에 건축주, 시공사 모두에게 책임을 지고 준공을 필하도록 책임준공이행각서를 징구합니다.

혹시 발생할 수 있는 채무불이행시 미준공 건물에 또는 준공건물에 경매를 진행 시 공사업체 또는 하청업체의 공사비 채권으로 유치권을 주장할 수 있는 상황을 미연에 방지하기 위한 방법입니다. 유치권 설정 시 경매 유찰 등의 채권 회수에 문제가 발생할수있으며 이를 사전에 예방하기 위해 시공사 책임 하에 유치권 포기 각서를 징구하며 시공사는 하청업체에 통지하여 유치권을 사전에 방지하는 서류입니다.

헤라펀딩 에서는 채권 보존을 확실히 하기 위하여 소유권이전 가등기를 진행합니다.
소유권이전 가등기란 매매를 원인으로 가등기를 하였기 때문에 본등기를 진행하면 즉시 헤라펀딩으로 소유권이 이전되며 헤라 펀딩에서는 소유권이전 후 매매등의 방법으로 대출금 회수를 진행할 수 있습니다.
근저당설정등의 채권 확보 보다 더욱 강력한 효력이며 채무자의 채무불이행시 헤라펀딩에서는 본등기를 진행하여 채권을 회수 합니다.

헤라만의 상환 시나리오

헤라펀딩은 대출 계약 시 원활한 자금 집행과 공사가 가능하도록 ⑦자금사용이행각서를 작성하며, 연체가 발생할 경우 현장 상황에 따라 적합한 대응 시나리오를 선택하여 진행합니다.
※ 투자자는 연체일로 부터 원금 상환 일까지 연체이자(24% 이내)를 취득하게 됩니다.
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STEP 1. 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기(소유권 이전) < 약 15~20일 소요 >

연체 발생 시 ③금전소비대차공증, ⑩소유권이전 가등기를 실행하여 헤라펀딩대부중개 앞으로 소유권을 이전합니다.
소유권 이전 시 ⑥건축주 명의변경 동의서를 통해 건축주 명의 변경을 동시에 진행 합니다.


STEP 2. 현장 점검 약 < 10일~20일 소요 >

⑨유치권 포기 각서, ④공사포기각서로 기존 현장의 이해관계자들(현장소장, 하청업체 등)과 기존 공사내역 등을 정리하고, 앞으로 준공에 필요한 공정을 확인합니다.


STEP 3. 시공사 컨텍 및 공사준비 < 약 5일~20일 소요 >

헤라와 협약된 시공사들 중 현장에 적합한 시공사를 선정하여 공사 준비를 시작합니다.


STEP 4. 공사 시작 및 준공 < 약 4개월, 준공율 70% 이상 현장의 경우 >

헤라와 협약된 시공사들 중 현장에 적합한 시공사를 컨텍하여 공사 준비를 시작합니다.


▶ 이후에는 준공 후 원금 상환 시나리오에 따라 원금 상환이 진행됩니다.


STEP 1. 강제 경매신청 < 약 2 ~ 3개월 소요 >

①근저당권, ③금전소비대차공증⑤토지 및 건축물의 일괄경매 동의서에 의해 토지와 건물을 일괄하여 법원에 강제경매를 신청합니다.


STEP 2. 입찰 실시 < 약 4 ~ 6개월 소요 >

헤라 안전 프로세스 중③금전소비대차공증으로 별도의 판결 없이 신속한 경매 진행이 가능하여 절차상 약 6~10개월 소요되는 기간을 1~2개월 단축할 수 있습니다. 이와 함께, ⑨유치권 포기각서 제출하여 시공 관련 이해관계자의 유치권 신고를 차단하여 유치권으로 인한 유찰을 사전에 예방합니다.


STEP 3. 낙찰 ~ 매각대금 배당 < 약 2개월 소요 >

낙찰자가 입찰대금을 모두 납부하면 채권자 권리 순위에 따라 매각대금을 배당하며, 경매절차는 종료됩니다. 미지급되는 잔금 발생 시 ②연대보증서를 통해 연대 보증인에게 청구를 진행합니다.


▶ 1차에 낙찰되었을 경우를 가정한 시나리오이며, 유찰될 경우 기간이 추가 소요될 수 있습니다.
▶ 유찰 또는 낙찰자의 입찰금액, 배당순위에 따라 배당이 되기 때문에 투자자는 원금 손실이 발생될 수 있습니다.


방법 1. 금융권 대환대출을 통한 원금 상환

⑧책임준공이행각서를 통해 준공이 완료된 시점에 금융권에 대환대출을 신청합니다. 그중 대출 조건이 좋은 곳을 선택하여 대출을 받아 투자자의 투자 원금을 상환합니다.


방법 2. 분양을 통한 원금 상환

헤라펀딩 자체 분양 전문팀이 직접 분양을 진행합니다. 기존 분양회사와는 다른 차별화된 분양시스템으로 수분양자는 합리적인 분양가격으로 분양을 받으며, 분양자는 분양 경쟁력을 확보하여 보다 빠르게 투자자의 투자 원금을 상환할 수 있습니다.


방법 3. 매매 및 임대(전세)를 통한 원금 상환

상기 시나리오에서 모든 원금이 회수되지 않는다면, 매매 또는 임대(전세)를 통해 부족한 원금을 회수합니다.


방법 4. 연대보증인의 재산 채권 추심

상기 시나리오에서 모든 원금이 회수되지 않는다면, ②연대보증서에 의해 연대보증인의 재산에 대해 채권 추심을 진행합니다.


▶  헤라펀딩 모든 투자상품에 공통된 내용이며, 위험 발생 시 가장 적절한 조치를 합니다.

신용·부채정보

NICE 신용정보

신용등급

2

  • 신용점수

    891점

  • 예측부도율

    0.20%

  • 연령대

    40대

  • 성별

    여성

  • 연체건수

    0건

부채정보

총 부채 금액

1,727,300만원

  • 담보

    0만원

  • 은행

    0만원

  • 카드론

    0만원

  • 보증

    170,000만원

  • 현금서비스

    0만원

  • P2P대출

    1,557,300만원

헤라펀딩 담보 평가 등급

A4

  • A

    A1 A2 A3 A4 A5

    세모04

    15 14 13 12 11

  • B

    B1 B2 B3 B4 B5

    세모03

    10 9 8 7 6

  • C

    C1 C2 C3 C4 C5

    세모02

    5 4 3 2 1

대출자의 담보비율을 기준으로 예상낙찰가율, 채무자 신용등급, 채무현황, 연체현황, 사업성 검토 등을 다각화하여 산출하였음.
  • 항목

    설명

    지수

  • 안정성

    LTV(담보인정비율)

    4등급

  • 시장성

    부동산수익률

    4등급

  • 환금성

    투자기간

    4등급

  • 합계

    0A4

투자예상수익

  • 투자금액

  • 투자수익
    (1개월)

  • 원천징수
    (1개월)

  • 투자중개
    수수료

  • 실투자수익
    (1개월)

  • 총투자수익
    (2개월)

투자예상수익
투자금액 투자수익 원천징수 투자중개수수료 실투자수익 총투자수익
(2개월)

※ 해당 투자예상수익표는 참고사항이며 실제 수익금과는 편차가 있으니, 정확한 수익금액은 아래 제공되는 계산법을 통해 확인 하시길 권해드립니다.
※ 투자수익계산법 : (투자금액 × 수익률) × (이자일수 ÷ 365)

운영방법 및 주의사항

2018년 02월 13일부터 펀딩을 시작합니다. (대출실행은 펀딩 완료 후 영업일 기준 3일 이내 진행하며, 물건에 따라 대출 실행 기간의 차이가 발생할 수 있습니다.)

고객님의 펀딩 자금은 대출이 실행되면 2순위 근저당설정을 비롯하여 시공사 책임준공각서, 유치권포기각서, 연대보증, 가등기, 건축주 금전소비대차 공증, 건축주 시공포기각서, 건축주 명의변경동의서 등을 징구합니다.

투자자는 투자기간 동안 매월 이자를 지급받게 되며 투자 원금은 만기에 일시 상환됩니다. (영업일 기준 3일이내)

투자 시 발생한 수익은 과세대상이며, 현행 세법에 의하면 본 투자건으로 발생하는 수익은 비영업 대금 이자소득으로 간주되어 25%의 세율이 적용됩니다(소득세법 제16조 제1항 제11),또한 주민세가 2.5%추가되어 총 27.5%의 세금으로 원천징수 합니다.

본 투자 상품의 이자는 수익금중 ㈜헤라대부중개에서 납세를 대납하며, 이자를 투자자의 가상계좌로 입금해 드립니다.

원활한 지급을 위해 대출자로부터 원리금을 상환 받은 후 영업일 기준 3일이내 본 투자건에 참여한 투자자에게 지급할 예정입니다.

온라인을 통한 금융투자상품의 투자는 회사의 권유 없이 회원님은 독자적인 판단에 의해 이루어집니다.

부동산 투자 자금의 특성상 상환예정일이 변경 또는 중도 상환 될 수 있습니다.

만기 시 채무자의 상환에 따라 연체가 발생할 수 있고 채권 추심 등을 통해 투자금 회수에 상당기간이 소요될 수 있습니다.

부동산이 담보로 제공되나 채무 불이행 시 경, 공매 등의 환가절차 과정에서 원금의 손실이 발생될 수 있습니다.

당사는 원금 및 수익률을 보장하지 않으므로 투자 시 신중한 결정을 하셔야 하며 원금 및 이자에 대한 신중한 검토 후 투자를 진행 하시기 바랍니다.

본 심사평가 조사서는 2018년 02월 12일 작성하였습니다.

주식회사 헤라핀테크 심사본부

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